Điều kiện mua, bán nhà ở
- Người VN định cư ở
nước ngoài (VNĐCƠNN) tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa
kế nhà ở tại VN phải thực hiện các qui định sau đây:
+ Thuộc diện được sở hữu nhà ở (SHNƠ) tại VN theo qui định và có đủ điều kiện theo qui định.
+ Thực hiện việc mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đúng các qui định.
+ Những người không
thuộc diện qui định tại điều 126 của Luật nhà ở hoặc những người thuộc
diện qui định tại khoản 2 điều 126 của Luật nhà ở nhưng đang có SHNƠ
tại VN nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng giá
trị của nhà ở đó theo qui định tại điều 68 của nghị định này.
- Người VNĐCƠNN, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại VN phải thực hiện các qui định sau đây:
+ Phải có đủ điều kiện được thuê nhà ở tại VN theo qui định.
+ Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản.
Qui định hợp đồng nhà ở
- Các giao dịch về mua
bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở phải được ký kết bằng văn bản (gọi chung là hợp
đồng về nhà ở). Nội dung các hợp đồng này phải phù hợp với qui định tại
khoản 2 điều 93 của Luật nhà ở và qui định của Bộ luật dân sự. Trường
hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
- Hợp đồng mua bán nhà
ở do đầu tư xây dựng mới ngoài các nội dung theo qui định còn thể hiện
rõ nội dung về thời hạn bảo hành nhà ở, trách nhiệm của bên bán trong
việc bảo hành, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) cho bên mua.
- Hợp đồng thuê, thuê
mua nhà ở xã hội được lập thành văn bản qui định cụ thể quyền và nghĩa
vụ của các bên có liên quan và không phải công chứng, chứng thực.
Hợp đồng thuê nhà ở xã
hội được ký theo định kỳ nhưng tối đa không vượt quá năm năm. Hết thời
hạn, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn hợp đồng nếu
thực hiện đầy đủ các qui định về thuê nhà trong quá trình thuê nhà và
vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở xã hội.
- Hợp đồng thuê nhà ở
công vụ (NƠCV) được lập thành văn bản qui định cụ thể quyền và nghĩa vụ
của các bên có liên quan và không phải công chứng, chứng thực.
Hợp đồng thuê NƠCV được
ký tối đa không vượt quá thời gian người thuê đảm nhận chức vụ công tác
theo quyết định điều động hoặc luân chuyển cán bộ. Trường hợp hết thời
hạn thuê nhưng bên thuê nhà vẫn đủ tiêu chuẩn về đối tượng, diện tích
thuê NƠCV theo qui định của Luật nhà ở, nghị định này và trả đầy đủ
tiền thuê nhà thì đơn vị quản lý NƠCV tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê
đến thời điểm người thuê chuyển đi nơi khác hoặc nghỉ công tác hoặc hết
tiêu chuẩn được thuê NƠCV đó.
- Các hợp đồng thuê nhà
ở khác phải được lập thành văn bản qui định cụ thể các quyền và nghĩa
vụ của hai bên theo qui định của Luật nhà ở và Bộ luật dân sự. Trường
hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng hoặc bên cho thuê là tổ chức
có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng thuê nhà ở không phải công
chứng, chứng thực.
- Các hợp đồng đổi,
tặng cho, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở được
thực hiện theo qui định của Luật nhà ở và Bộ luật dân sự.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
- Thời điểm chuyển
QSHNƠ đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán
nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một
bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển QSHNƠ
là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong
hợp đồng.
- Thời điểm chuyển
QSHNƠ đối với trường hợp tặng cho nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho
nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho
nhà ở thì thời điểm chuyển QSHNƠ cho bên được tặng cho được tính từ
ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
- Thời điểm chuyển
QSHNƠ đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở
được công chứng, chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có
chức năng kinh doanh bất động sản nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồng đổi nhà ở.
- Thời điểm chuyển
QSHNƠ đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời điểm kết thúc thời
hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê hằng
tháng theo qui định.
- Thời điểm chuyển
QSHNƠ đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính từ thời điểm mở thừa kế.
Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo qui
định của pháp luật về dân sự.
Điều kiện sở hữu nhà ở
- Người VNĐCƠNN được SHNƠ tại VN thông qua một trong các hình thức sau:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
+ Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở.
+ Người VNĐCƠNN đầu tư
xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCNQSHNƠ) đối với nhà ở đó. Thời
hạn được SHNƠ là thời hạn qui định trong giấy chứng nhận đầu tư và được
ghi rõ trong GCNQSHNƠ.
Trường hợp đầu tư xây
dựng nhà ở để bán thì Nhà nước không cấp GCNQSHNƠ cho chủ đầu tư. Sau
khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà
ở này cho tổ chức, cá nhân trong nước và người VNĐCƠNN thuộc diện được
SHNƠ tại VN theo qui định của Luật nhà ở và nghị định này. Chủ đầu tư
có trách nhiệm thay mặt người mua nhà làm thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ cho người mua nhà.
Chủ đầu tư xây dựng nhà
ở để bán, cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
và các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Người VNĐCƠNN thuộc
các đối tượng sau đây thì được mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
nhà ở như người VN ở trong nước (không hạn chế về số lượng nhà ở được
sở hữu):
+ Người VNĐCƠNN về đầu
tư lâu dài tại VN là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo qui định của
Luật đầu tư, được cấp giấy chứng nhận đầu tư.
+ Người VNĐCƠNN có công
đóng góp với đất nước, gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo qui
định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng ngày
29-6-2005; người có
thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất
nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng huân chương, huy chương; được
Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch Ủy ban
Trung ương MTTQ VN hoặc bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở
trung ương tặng kỷ niệm chương vì sự nghiệp của ngành đó; người tham
gia vào ban chấp hành (BCH) của các tổ chức chính trị - xã hội của VN
từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó xác nhận;
người được bầu vào BCH trung ương hội, người là nòng cốt trong các
phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua Ủy
ban Về người VN ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích
cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của VN ở nước
ngoài xác nhận.
+ Nhà hoạt động văn
hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN nhằm phục
vụ sự nghiệp xây dựng đất nước bao gồm: nhà văn hóa, nhà khoa học được
phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa nghệ thuật của VN
hoặc của nước ngoài; chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội. Các
đối tượng nêu tại điểm này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước hoặc bộ
trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, chủ tịch
UBND cấp tỉnh mời về VN làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo
dục, văn hóa nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời.
+ Người VNĐCƠNN được
phép về sống ổn định tại VN là người có đơn đề nghị về sinh sống ổn
định tại VN, được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao VN
chấp thuận.
- Người VNĐCƠNN không
thuộc diện qui định, đã về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu
tháng trở lên trong cùng thời gian cư trú tại VN được sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ. Bộ Ngoại giao phối hợp với Bộ Công an hướng
dẫn cụ thể việc xác định thời hạn cư trú tại VN của người VN định cư ở
nước ngoài. Khi cấp visa, bảo đảm để người có nguyện vọng được mua nhà
theo qui định tại khoản này.
- Người VNĐCƠNN không
thuộc diện được SHNƠ tại VN hoặc được sở hữu hạn chế về số lượng nhà ở
tại VN theo qui định nếu được tặng cho, được thừa kế nhà ở thì chỉ được
hưởng giá trị của nhà ở đó theo qui định.
Bộ Ngoại giao hướng dẫn cụ thể về giấy tờ, trình tự thủ tục xác nhận đối tượng là người VNĐCƠNN thuộc diện được SHNƠ tại VN.
Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại VN
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được SHNƠ tại VN thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.
- Tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp GCNQSHNƠ đối với nhà ở đó. Thời hạn được SHNƠ là thời hạn qui
định trong giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong GCNQSHNƠ.
Trường hợp đầu tư xây
dựng nhà ở để bán thì Nhà nước không cấp GCNQSHNƠ cho chủ đầu tư. Sau
khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà
ở này cho tổ chức, cá nhân trong nước và người VNĐCƠNN thuộc diện được
SHNƠ tại VN theo qui định của Luật nhà ở và nghị định này. Chủ đầu tư
có trách nhiệm thay mặt người mua nhà làm thủ tục theo qui định để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ cho người mua nhà.
Chủ đầu tư xây dựng nhà
ở để bán, cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
và các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu được tặng cho, được thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo qui định.
Thuê nhà ở tại VN
- Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở bao gồm:
+Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào VN có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên.
+ Người VNĐCƠNN đang ở VN có nhu cầu thuê nhà ở.
+ Trình tự, thủ tục thuê nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở thực hiện theo qui định.
Chỉ hưởng giá trị nhà ở khi được tặng cho, thừa kế
- Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người VNĐCƠNN khi được tặng cho, thừa kế nhà ở tại VN không được
sở hữu mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó, bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Người VNĐCƠNN được phép về VN cư trú có thời hạn dưới sáu tháng.
+ Người VNĐCƠNN thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và hiện đang có SHNƠ tại VN.
- Tổ chức, cá nhân được
tặng cho, được thừa kế nhà ở qui định được quyền trực tiếp bán hoặc ủy
quyền cho tổ chức, cá nhân theo qui định của pháp luật về dân sự khi đã
có các giấy tờ sau:
+ Giấy tờ về tặng cho, thừa kế nhà ở theo qui định tại điều 93 của Luật nhà ở.
+ GCNQSHNƠ theo qui
định của Luật nhà ở hoặc GCNQSHNƠ và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) theo
qui định nghị định số 60/CP của Chính phủ về QSHNƠ và QSDĐƠ tại đô thị
hoặc GCNQSHNƠ theo qui định tại nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính
phủ về việc cấp GCNQSHNƠ, quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo qui định của pháp luật về
đất đai mà trong nội dung đã có ghi nhận về nhà ở của bên tặng cho, bên
để thừa kế.
+ Trường hợp ủy quyền cho tổ chức, cá nhân bán thì phải có giấy ủy quyền theo qui định của pháp luật.
- Trường hợp người được
tặng cho, thừa kế nhà ở chuyển tiền bán nhà ở ra nước ngoài thì phải
chấp hành các qui định của pháp luật VN về chuyển tiền ra nước ngoài.
