Hỏi: Tôi ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, đã ứng trước 30% giá trị hợp đồng, 02 năm sau nhận nhà. Nay tôi muốn bán tài sản này cho người khác. Giá thị trường của căn hộ hiện bằng giá mua ban đầu ký với chủ đầu tư. Nghe nói, nếu bán nhà, tôi phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá mua ghi trong Hợp đồng. Tôi hiểu như vậy có đúng không, thủ tục nộp thuế như thế nào. (Hoàng Long, E-mail: nxhoanglong@gmail.com).
Trả lời:
Căn cứ thông tin anh cung cấp, thì tài sản của anh thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo hướng dẫn mới nhất của Bộ Tài chính
về thủ tục kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây viết tắt là
HĐMBNƠ), tại Thông tư số 12/2011/TT-BTC, ngày 26/01/2011 (sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC và Thông tư số 02/2010/TT-BTC), thì:
Người chuyển nhượng HĐMBNƠ thực hiện kê
khai, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có BĐS chuyển nhượng
hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế.
Hồ sơ khai thuế gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng HĐMBNƠ đã được
công chứng. Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải
xuất trình hợp đồng chuyển nhượng HĐMBNƠ lần trước.
- HĐMBNƠ ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
- Tờ khai thuế TNCN mẫu số 11/KK-TNCN
(Ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài
chính). Khi kê khai chỉ tiêu (04) trên mẫu tờ khai thì phản ánh HĐMBNƠ
thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (khoản 4
Điều 2 - Bổ sung điểm 2.5.5 vào điểm 2.5 mục II, phần D của Thông tư số
02/2010/TT-BTC).
Để tạo điều kiện thuận lợi cho người
chuyển nhượng HĐMBNƠ kê khai, nộp thuế; Cục thuế căn cứ tình hình thực
tế tại địa phương quyết định việc ủy nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh
doanh nhà (chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới
cấp I, cấp II và sàn giao dịch BĐS) thu thuế TNCN. Trình tự, thủ tục ủy
nhiệm thu, kinh phí ủy nhiệm thu được thực hiện theo quy định của Luật
Quản lý thuế.
Ngoài các loại giấy tờ trong hồ sơ khai
thuế nêu trong Thông tư hướng dẫn, cơ quan thuế không được yêu cầu người
chuyển nhượng BĐS nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác.
2. Theo quy định của Luật thuế TNCN, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS thuộc
thu nhập chịu thuế TNCN. Như vậy, anh vẫn phải nộp thuế TNCN đối với
việc chuyển nhượng HĐMBNƠ (mặc dù anh không có lãi).
Tuy nhiên, Thông tư 12/2011/TT-BTC có
hướng dẫn: Thu nhập tính thuế đối với việc chuyển nhượng HĐMBNƠ được xác
định bằng (=) Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ
(-) Tổng giá mua ghi trên HĐMBNƠ Thuế suất áp dụng đối với hoạt động
chuyển nhượng HĐMBNƠ trong tương lai là 25% (điểm c, khoản 4 Điều 2).
Nếu giá mua bằng (hoặc thấp hơn) giá bán và áp dụng phương án tính thuế:
thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất 25 (%), thì số thuế anh phải nộp
là: 0 (đồng) x 25 (%) = 0 đồng.
Xin lưu ý, Thông tư 12/2011/TT-BTC hướng dẫn mới về các tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng HĐMBNƠ:
- Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp
đồng chuyển nhượng HĐMBNƠ và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá
thị trường, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau
khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động
sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản
chuyển nhượng.
- Việc áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong HĐMBNƠ trong trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch.
