Tôi đang tìm hiểu và dự định mua căn hộ chung cư mới đang xây dựng và trả tiền theo tiến độ xây dựng. Nhưng tôi băn khoăn 2 vấn đề sau đây:
1. Đối với chung cư đang xây dựng (đã xong phần móng) mà chủ đầu tư
bán bằng “hợp đồng góp vốn” thì có đúng luật không? hay là phải mua bán
bằng “Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai”? Khác nhau
giữa 2 loại hợp đồng này là gì?2. Nếu với chung cư đang xây dựng mà chủ đầu tư đã bán hết cho 1 sàn
giao dịch bất động sản, tôi mua lại của sàn giao dịch đó thì tôi ký hợp
đồng mua bán với chủ đầu tư hay với sàn giao dịch? Sàn giao dịch chỉ là
đơn vị mua lại và bán cho tôi thì họ phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc
thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư để sau đó tôi ký hợp đồng với chủ đầu
tư thì mới đúng phải không ?
Xin chân thành cảm ơn!
Trả Lời: 1. Theo khoản 1 Điều 9 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày
08/08/2010 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị
mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng
nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì có thể huy động vốn theo nhiều
cách, trong đó có hai hình thức “Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp
đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà
ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được
phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản
phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp
các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được
phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở
được phân chia”
Đối với trường hợp nói trên, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản
góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát
triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình
nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
Nếu chủ đầu tư “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông
qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”,
thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế
kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã
hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở
Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
2. Trong trường hợp bạn nêu trong thư thì chúng tôi tạm hiểu rằng sàn giao dịch bất động sản là chủ đầu tư cấp II.
Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì, trường hợp chủ
đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp
I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với
phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở,
khu đô thị đó thì có thể được huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng
góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp
II. Đối với trường hợp này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn
hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng
mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ
tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật
tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.
Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng
nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ
được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng
về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có
đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp
chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp
II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải
được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.
Công ty luật Thiên Bình