Năm 1999 tôi mua một căn nhà cấp 4 bằng giấy tay diện tích 85m2 tại số 354/3/25 Phan Văn Trị, P.11, Q.Bình Thạnh, TP.HCM. Lúc đó do không có hộ khẩu, không làm được giấy tờ sở hữu nhà nên tôi đành phải mua giấy tay (chủ nhà vẫn ở kế căn nhà tôi đang ở).
Đến năm 2006 tôi được làm được hộ khẩu và đến năm 2008, khi tiến hành làm sổ hồng tôi mới biết khu đất tôi đang ở đang bị quy hoạch treo. Xin hỏi, tôi có xin cấp chủ quyền căn nhà được không? Thủ tục ra sao?
Hoàng Yến (yen.austinhome@... )
- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:
Theo thư của bà, tôi hiểu rằng bà đã bắt đầu sử dụng
đất có nhà ở trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày
1-7-2004, và không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
được quy định tại khoản 1 điều 50 của Luật đất đai, đất hiện không có
tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt.
Theo khoản 2 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP, trường
hợp của bà sẽ không được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích
không phù hợp với quy hoạch, nhưng bà được tạm thời sử dụng đất theo
hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Do vậy, bà nên liên hệ UBND quận Bình Thạnh đề nghị
cung cấp thông tin về quy hoạch tại khu vực nhà của bà. Theo đó, trường
hợp chỉ một phần diện tích căn nhà không phù hợp với quy hoạch, thì bà
có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho phần diện tích phù hợp quy hoạch,
và phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích được cấp giấy
chứng nhận. Đơn giá tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này bằng
50% giá đất theo khung giá do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm cấp sổ
hồng.
Còn trường hợp toàn bộ căn nhà đều không phù hợp với
quy hoạch, thì bà tiếp tục sử dụng theo hiện trạng và không được cấp
giấy chứng nhận.
Đối với phần đất không được công nhận, khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện quy hoạch, bà sẽ được bồi thường tương ứng với
phần diện tích bị thu hồi nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải
nộp, trừ trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã vi phạm quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và công khai hoặc có hành vi
lấn chiếm đất đai được quy định tại khoản 4 điều 14 nghị định
84/2007/NĐ-CP thì không được bồi thường (điểm d khoản 1 điều 3, điểm c
khoản 7 điều 8 và điểm a khoản 2 điều 26 quyết định 35/2010/QĐ-UBND).
Giá đất để tính bồi thường, theo điều 9 quyết định
35/2010/QĐ-UBND, là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị
thu hồi (trong trường hợp của bà là đất ở) do UBND TP.HCM công bố tại
thời điểm có quyết định thu hồi đất. Trường hợp giá đất do UBND TP.HCM
công bố chưa sát với giá thị trường thì UBND quận, huyện thuê đơn vị có
chức năng xác định lại giá đất để tính bồi thường cho phù hợp và đề xuất
lên UBND TP.HCM quyết định.
Đối với giá tính bồi thường về nhà, nếu tại thời điểm
xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc phù
hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công
trình hạ tầng kỹ thuật thì được bồi thường bằng 100% giá trị công trình
theo đơn giá xây dựng mới do UBND TP.HCM ban hành. Còn trường hợp tại
thời điểm xây dựng đã vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hành lang
bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật thì tính hỗ trợ bằng 50% giá trị
công trình theo đơn giá xây dựng mới do UBND TP.HCM ban hành.
Trân trọng
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(www.shlaw.vn)
